Predaj nehnuteľností

Pred predajom nehnuteľnosti je správne oboznámiť sa so základným postupom predaja nehnuteľnosti, ktorý zahŕňa isté postupy pred inzerovaním, samotnú inzerciu a právnu stránku predaja. 

Na samotnom začiatku by si mal predávajúci urobiť prehľad o cenách nehnuteľností v lokalite, kde sa predávaná nehnuteľnosť nachádza. Mal by sa hlavne zamerať na nehnuteľnosti s podobnou dispozíciou a rozlohou, ako aj na stav, prípadne mestskú časť, kde chceme dom/byt predať. Ideálnym prípadom je samozrejme taká nehnuteľnosť, ktorá nenesie prekážajúce vecné bremená a iné ťarchy (napríklad právo dožitia) , ktoré by musel kupujúci znášať. 

                                                                         T R H 

Prvým krokom je už spomínaný trh. Mať prehľad o aktuálne dostupných nehnuteľnostiach, konkurencii a cenách je dôležitým odrazovým mostíkom pri určovaní predajnej ceny nehnuteľnosti. Všímajte si nehnuteľnosti s podobnou rozlohou, počtom miestností a dispozičným riešením. Porovnajte aj stav ponúkaných nehnuteľností s Vašou nehnuteľnosťou. Treba zvážiť všetky aktuálne vplývajúce faktory, ktoré by mohli Váš predaj spomaliť, a tomu treba aj ponúkanú cenu prispôsobiť. Rovnako, ak sa v okolí nachádza alebo plánuje výstavba , je vhodné prispôsobiť tejto skutočnosti aj cenu, nakoľko prítomnosť novostavby môže zamiešať karty.Pokiaľ sa Vám ceny zdajú príliš nízke a museli by ste s cenovou ponukou ísť ešte nižšie (napríklad kvôli horšiemu technickému stavu Vašej nehnuteľnosti), možno by ste v takomto prípade mali zvážiť aj zdržanie sa predaja na čas, kým ceny nehnuteľností opäť nestúpnu a Vy tak budete môcť uzatvoriť výhodnejší obchod. Na druhej strane však existuje veľa prípadov, keď sú majitelia presvedčení o istej predajnej cene ich nehnuteľnosti napriek tomu, že aktuálne ceny na trhu sa pohybujú v nižších intervaloch, a preto sú často neochotní znížiť svoju ponuku rovnako tak, ako sa aj odmietajú nechať oboznámiť s najaktuálnejším stavom realitného trhu ľuďmi, ktorí sa v ňom denno denne pohybujú. Aj takýchto prípadov sa niektoré realitné kancelárie ujmú, no často sa stáva, že sa takáto nehnuteľnosť dlhšie časové obdobie nepredáva a ani o ňu nie je záujem, pretože nie je v očiach kupujúcich ničím atraktívna. Nemá čo ponúknuť, a pokiaľ by dokonca obsahovala nejaké pridané závady, bola by pre kupujúcich jednoducho nezaujímavá.  Zníženie ceny na správnu hodnotu je v takýchto prípadoch to jediné, čo môže nehnuteľnosť predať.

Č O   P O N Ú K A   E X K L U Z I V I T A  ?

Mnoho ľudí sa púšťa do predaja bezhlavo, bez dostatočných informácií a bez vedomosti o právnych postupoch. Pre čo najhladší priebeh predaja je vhodné ponechať predaj skúseným maklérom, ktorí trh dobre poznajú a pohybujú sa v tejto oblasti už nejakú dobu. Vo všeobecnosti sú známe dva druhy zmlúv, ktoré môže predávajúci s realitnou kanceláriou, ktorá sprostredkuje predaj,uzavrieť.  Sprostredkovateľská   n e e x k l u z í v n a  zmluva-v jednoduchosti znamená, že predaj Vášho majetku sprostredkuje daná realitná kancelária, ale môže tak urobiť aj iný sprostredkovateľ (iná realitná kancelária, s ktorou ste uzatvorili alebo uzatvoríte neexkluzívnu sprostredkovateľskú zmluvu) alebo aj vy sami. Vy ako predávajúci ste teda oprávnení uzatvoriť kúpnu zmluvu aj bez pričinenia realitnej kancelárie, pokiaľ chcete. Na druhej strane ponúkajú sprostredkovatelia-realitné kancelárie-aj   e x k l u z í v n e   sprostredkovateľské zmluvy. V takomto prípade je oprávnený sprostredkovať predaj výlučne sprostredkovateľ, čiže realitná kancelária, s ktorou ste sprostredkovateľskú exkluzívnu zmluvu uzavreli. Vy ako predávajúci v takomto prípade nie ste oprávnení sprostredkovať predaj sami alebo pomocou inej realitnej kancelárie (ak sa zmluvné strany nedohodnú inak). Sprostredkovateľ prevezme všetko do svojich rúk a o predaj si teda nemusíte robiť žiadne zbytočné starosti. Exkluzivita spočíva v tom, že sprostredkovateľ zvyčajne vyvýja väčšie úsilie na inzerciu,predaj,zhotovenie 360 stupňového modelu, 3D projektu ale aj propagáciu pomocou rôznych kanálov ako napríklad youtube či instagram. Tým, že realitnej kancelárii zveríte svoju nehnuteľnosť prostredníctvom exkluzívnej spolupráce, máte zaručené, že predaj je aktívny. Neexkluzívne zazmluvnené predaje väčšinou nedostanú toľko benefitov a starostlivosti ako exkluzívne, pretože sprostredkovateľ exkluzívneho klienta musí odlíšiť od konvenčného a v žiadnom prípade ho nesmie odstaviť na druhú koľaj. Predaju exkluzívnej nehmuteľnosti venuje oveľa viac času, starostlivosti a námahy.

Exkluzívne aj neexkluzívne zmluvy sa uzatvárajú na dobu určitú tak, ako sa dohodnú zmluvné strany a z porušenia bodov dohody (napr. uzatvorenie predaja mimo realitnej kancelárie keď je zazmluvnená exkluzívne a pod.) vyplývajú sankcie. 

A K O   P O S T U P U J E   R E A L I T N Á  K A N C E L Á R I A  ?

Pokiaľ chcete zveriť predaj realitnej kancelárii, tá sa najskôr oboznámi s Vašou nehnuteľnosťou a rozhodne, či s Vami spoluprácu nadviaže. Môže sa rozhodnúť napríklad na základe stavu predávanej nehnuteľnosti  a momentálneho stavu na realitnom trhu, o ktorom má dobrý prehľad (spravidla lepší než samotný predávajúci), nakoľko sa v ňom pohybuje. Realitná kancelária pošle na nábor nehnuteľnosti svojho makléra, ktorý nehnuteľnosť prevezme. Väčšina maklérov zároveň zhotoví aj potrebnú fotodokumentáciu alebo sa na termíne jej zhotovenia dohodnú zmluvné strany. Niektoré realitné kancelárie už dnes spolupracujú alebo priamo majú svojich profesionálov na fotenie predávaného objektu. Dnes sa do popredia dostáva aj takzvaný "homestaging", kde profesionál naaranžuje, upraví a inak spríjemní prostredie,ktoré bude zverejnené prostredníctvom fotografie za účelom predaja priestoru. Rovnako sú dnes "in" aj rôzne propagačné videá a 360-stupňové virtuálne prehliadky, ktoré pomáhajú kupujúcim vytvoriť si čo najbližší obraz reality priestoru, za ktorý zaplatia predávajúcemu pri kúpe nehnuteľnosti. Dobrá realitná kancelária postupuje následne aktívnou propagáciou nehnuteľnosti a to tak, že inzerát a iné súčasti propagačnej činnosti zverejňuje na viacerých miestach a pracuje širokospektrálne. Nespolieha sa iba na inzerciu na rôznych portáloch, aj keď tá zrejme do najväčšej miery dokáže ovplyvniť predaj, ale dnes sa už zdokonaľuje aj videopredaj, ktorý prípadným záujemcom ponúkne širšiu paletu emócií než  inzerát. Aktivita predaja sprostredkovateľa priamo úmerne súvisí s dôverou,ktorú jej vložíte už pri dohadovaní sa na bodoch sprostredkovateľskej (exkluzívnej) zmluvy a jej podpísaní.

K E D Y    B U D E  P R V Á    O B H L I A D K A  ?

Dĺžka časového intervalu medzi zverejnením inzerátu a prvou obhliadkou býva rôzna. Závisí najmä od atraktivity ponuky, ako aj od propagácie. Niektoré nehnuteľnosti sú pre kupujúcich tak atraktívne, že sa môžu predať aj za týždeň. Na druhej strane sa makléri stretávajú aj s ponukami, ktoré nie sú pre kupujúcich zaujímavé a predávajú sa ťažko a dlho. V takom prípade môže byť nehnuteľnosť nesprávne propagovaná alebo je jej cena, vzhľadom k tomu čo ponúka, skutočne privysoká. Práve z týchto dôvodov je skutočne dôležité správne stanoviť výšku požadovanej ceny za nehnuteľnosť, čomu predchádza dôsledný prieskum aktuálneho stavu realitného trhu.

             “Dúfame, že sme Vám týmto článkom umožnili nahliadnuť do špecifických bodov predaja realít a tak Vám uľahčili a zjednodušili pochopenie priebehu predaja vašej nehnuteľnosti. “ 

                                                                                                                                                                      Skyline s.r.o.